2007年杭城开发商主打“住宅科技”新王牌

　　曾几何时，一个楼盘宣称运用了双层中空玻璃，就算是个新鲜事。可到了现在，如果谁还煞有介事地去宣传其楼盘安装了双层中空玻璃，恐怕再也激不起一点浪花。现在哪个楼盘不采用双层中空玻璃呢？

　　这从一个侧面反映了住宅科技飞速发展的状况。曾经，开发商始终在怀疑这样一个命题——科技到底是不是一个卖点，或者说白了追加那么多投入，购房者到底买不买账？然而现在，这个问题已经不重要，因为住宅科技已经是大势所趋。

  　　2007主打科技牌

　　从英国管家到“MR BROWN的国际化会所”，东方润园的每一次推广主题总能引起业内业外的津津乐道。此次，这个位于钱江新城的豪宅项目把住宅智能作为2007年的推广主题。

　　“我们感觉到，豪宅项目必须要依托高科技，像比尔·盖茨的家，就是一个到处充满了智能化技术产品的博物馆，此外，像深圳的豪宅项目红树西岸，每平方米均价3万4千元，它为什么能比周边的楼盘贵出许多还能吸引那么多的购房者？就是因为在这个楼盘里面大量运用了科技智能化设施设备。”杭州欣盛房产副总经理李晓桃这样说道。

　　为此，该公司与世界500强的HONEYWELL合作，打造华东首个数字化智能高档社区。

　　从目前的市场反应来看，这样的考虑已经与该项目意向客户的住宅需求相当吻合。李晓桃用“见多识广”来形容他们的客户，“许多客户都出过国，看过国外的好房子是什么样的，所以当我们给他们介绍我们楼盘的智能化时，他们会非常欣喜地说，这样的楼盘我在日本、在美国也看到过的。”

　　在杭州一直以来就以住宅科技见长的金都房产，今年在杭州的重头戏是位于文一路上的原理工大学地块——金都·城市芯宇，在这样具有标杆意义的一块地，在这样一个杭州豪宅市场方兴未艾的时机，金都自然要打造一个该公司“旗舰产品”。为此，该项目破天荒地应用22项生态住宅科技系统，对温度、湿度、新风、声环境等室内人居标准给予全面关注，实现建筑室内冬暖夏凉，建筑节能效果达到65%、空调采暖等运营费用节省30%—50%。

　　金都的目标是要达到国家建设部住宅性能3A标准。“我们就是要打造一个‘科技豪宅’。”金都房产的执行总裁俞阅隆这样说道。

　　而另一方面，金都的另一个项目金都华府也在原先的基础上推出了一批科技升级版的房源——CEO公馆，这批房源全部做精装修，运用了许多智能化家电、家具。每平方米也要比小区的其它房源贵上3000元。

　　而杭州的文教区的另一个大盘——国都·枫华府第，最近也开始主推科技，在2006年，该楼盘获得了建设部颁发的“建筑节能试点示范工程”，杭州另一个获奖的项目是倚天·盛世钱塘。而像世贸丽晶城，作为高端商务地产项目在环保节能向国际顶级标准看齐，是杭州乃至整个浙江第一个进行LEED认证的写字楼项目，从可持续发展建筑场地、能源利用与环境保护、材料与资源、室内环境质量、创新设计过程到节水和使用环境等方面都达到了国际绿色建筑最高标准要求。

　　科技住宅已经成为今年杭州房地产市场的一个热点。

　　高档楼盘主打“智能牌”

　　楼盘的智能化是住宅科技发展的一个趋势。而这一方面尤其体现在一些高档的楼盘中。

　　比如，就东方润园的一部电梯来说，就有许多智能化的设计。

　　在东方润园的每个单元大堂门口及地下一层电梯入口均安装彩色可视门口机，业主可使用IC卡刷卡进入，同时电梯将自动降至业主刷卡的楼层迎接；业主在进入电梯后，电梯只开放业主所在楼层的按键权限，将业主送达所住楼层。

　　另一个比较人性化的设计是当你要出门的时候，你可以先在室内智能终端上发布信息，电梯将迅速抵达你所在的楼层等你出门，这样一来，就可以节约大量等电梯的时间，利用这几分钟时间在房间里你完全可以来穿鞋，对着镜子整理一下行头，然后从容地去电梯间乘电梯，一切显得优雅而有效率。

　　这些只是东方润园在住宅科技方面的一个细节，开发商还介绍说，住在这个楼盘，你还可以远程控制家电，比如在下班的时候你可以发个指令，家里的空调就自动开启，家里的微波炉就开始加热食品，这样你一到家，马上就可以在一个舒适宜人的环境下享受晚餐。此外，该项目还有智能安防报警功能，智能终端触摸屏等，就连小孩也能够根据提示来完成操作。

　　节能环保是普及方向

　　另一方面，一些楼盘也在科技节能、环保等方面做了许多的努力。

　　国都·枫华府第，在2006年的时候与杭州的另一个楼盘倚天·盛世钱塘一起被评为建设部的“建筑节能试点示范工程”。我们了解到，建设部的此项评定在各方面的要求比较“苛刻”，其中一条就是建筑节能要在50%以上，为此，枫华府第采用了比较先进的外墙外保温技术。

　　“当初用外墙外保温，我们也是经过了很多考虑，因为这一块的成本投入比较大，但与外墙内保温相比较，外墙外保温有许多优势，首先它不会影响室内使用面积；此外，它不会造成采用内保温所带来的冷热桥墙面结露现象；另外，它不像内保温那样，钉颗钉子都会对整个保温系统造成影响。”国都房产的企划部经理贺越敏说。

　　该楼盘在设计的时候考虑到保温技术是一个完善的体系，所以在各个细部都做了有针对性的处理，比如中空玻璃，把中空厚度从传统的9毫米提高到12毫米，保温厚度比建设部示范要求提高了30%以上。

　　该楼盘还在节水、节能等方面采用了全面的措施来降低物业运营成本，比如在节水方面，整个小区由于引进了一条河，所以小区的景观灌溉用水都可以从这条水系中引进。在节电方面，采用相对集中、分散控制相结合的照明灯具控制方式，公共部位采用高效优质节能照明产品，同时，小区室外部分景观照明争取采用太阳能技术，选用新型的太阳能灯具，在节电的同时又很环保。

　　而金都目前正在开发的城市芯宇项目，提出的目标则是建筑节能要达到65%以上，“我们考虑到国家有这方面的要求，要在十一五末期，建筑节能要达到这样的标准，我们希望能够在这个时候，把这个楼盘作为一个范本。”金都房产的执行总裁俞阅隆说。

　　住宅科技发展经历漫长阶段

　　杭州的房地产业起步于城西大开发时期，而在这个时候，一些房地产开发商已经有意识地要在开发的楼盘中加入一些科技含量。

　　“杭州的房地产开发中，在住宅科技方面的发展可以大致分成这么几个阶段，一个阶段就是摸索阶段，从1998年到2000年，那个时候，开发商几乎很少有住宅科技这样的理念，我们这家公司比较重‘理’一点，比较关注一些建筑方面的新材料、新技术，所以在1998年开发新金都城市花园的时候，提了一个‘四新’概念，用了一些新型的材料，包括多孔砖、PVC管、塑钢门窗等。”金都房产的执行总裁俞阅隆表示。

　　正是在这样一种摸索阶段，不少开发商做了各种尝试，一些新的技术手段的运用也开始逐渐得到普及，甚至因为一些科技手段的运用，原先的一些规定也做了相应的修改，一些新的标准也随之产生。

　　比如地下顶板的绿化技术，正是在这一时期逐渐完善起来的，“当时要想在地下室的顶上种植物、尤其是高大的乔木是非常困难的，结果我们在新金都城市花园中突破了这瓶颈。”俞阅隆还透露了这样一个细节：”那个时候，由于顶板绿化比较难做，做了地下车库上面没法种树，光秃秃一片很难看，绿化率也达不到标准了。所以很多小区都干脆不建地下停车库，现在城西很多小区停车难就是这样造成的。那个时候还有这样的规定，地下车库的这部分面积全部都不算绿化面积，后来我们突破了这个问题，这以后这样的规定就取消了。”

　　而像双层中空玻璃这一些技术，杭州的开发商也已经开始尝试。

　　2000年以后，各种住宅科技成果都开始运用到了楼盘中，住宅科技也不再像以往那样小打小闹，引进一些新技术新材料就可以了，在这个时期，开发商对住宅科技已经有了更深的认识。具体来说，就是从项目规划设计阶段就开始考虑楼盘的节能环保，而且有了这样的意识。住宅科技是一个体系，就拿保温来说，做个墙面保温，还要考虑到门窗保温、屋顶保温隔热等等方面。

　　“在2004年的时候，全国召开了绿色建筑会议，当时还组织了建筑的新产品新技术的展示，不少上游的供应商都拿出了最新的一些产品和技术，在这次会议上主要是提出了一些概念；在2005年的时候，在绿色建筑会议上就拿出了比较全面的标准，告诉开发商建绿色建筑的标准，这样，我们就可以根据这些标准来决定我们配置什么样的材料，运用什么样的技术来达到这些标准；等到了2006年的时候，会议主要是从目前绿色建筑在实际开发中遇到的一些问题以及解决的方案，国家对绿色建筑的推广是分步骤的，每一次都很明确。”俞阅隆这样阐述。

　　他说，“而到了2006年的时候，住宅科技已经开始往集成整合的方向发展——我们也感觉到，建筑节能是一个系统，就好像木桶原理那样，最低的那块木板决定了盛水的多少，所以，住宅科技要从整体上考虑，每个细节都不能疏漏。”

　　科技住宅探索中发展

　　住宅科技化后，就有了科技住宅。发展至今，科技住宅得到了越来越多人的了解，它不等于开发商的楼盘炒作概念，它是一种实实在在的东西，它涵盖了住宅开发的理念、设计以及技术的运用，最终达到人们居住健康、舒适、安全、方便的功能，从长远来看，它是经济合理的住宅。

　　效益比投入要高很多

　　回首杭城科技住宅发展和现状，经典名词有一大堆，如中空玻璃、外墙保温、中水回用、住宅室内新风系统、小区24小时安防系统、全智能住宅……从技术角度可以分为三类：一是智能化，二是节能，三是环保类。

　　科技住宅其实就是环保与生态住宅的升级产品，它涵盖了新材料与新技术的运用，相对来说技术的含量会更高些。它带给人们高舒适度的节能住宅，创造了健康的生存环境。

　　金都房产曾在杭州投资500万元设立了金都科技馆，不但将企业自身住宅科技成果的应用展览，更前瞻性地展示了国内外各种先进的技术、先进的产品。此举开创性地在杭州将普通百姓与看似高深的住宅科技消除了陌生感。

　　科技住宅不一定是高开发成本。很多人一提到科技住宅，就以为开发成本要增加很多，其实这是个误区。欣盛房产副总经理李晓桃认为：对一个科技住宅而言，开发的直接成本乍看是增加了，但这个楼盘的综合素质提高了，性价比高，人们反而愿意接受，楼盘售价自然也不会低到哪里去，销售利润依旧得到保障。从另一方面来说，当全社会都重视并接受了科技住宅的某一材料，用的人多了，楼盘科技产品开发、使用成本自然也降了。

　　不仅是东方润园这类智能新锐楼盘，在更多地以节能为主流的中档楼盘中，多付出的投入，在未来的居住生活中将会很快节省下来。有资料显示，如果按照国家颁布的新的节能规范建造科技化节能住宅，每平方米将比正常造价高出100元左右。从表面看成本提高了，但实际上，通过节约日常的各种能源，一般在业主住进节能住宅5年后，就可以收回为住宅节能额外支付的建筑成本。住宅是长期消费产品，几十年的使用期，其使用价值和科技含量却远远高于传统住宅。

　　在国内房地产发展较为前沿的北京、上海等城市，住宅中科技成分运用得较好，走在全国的前列。其实，国内建筑节能的技术早就过关了，关键是用的人少。比如太阳能，它不单单只有热水的功能，还可以发电，就连小区的路灯也可以靠太阳能发光；再如雨水收集系统，能把净流水通过草坪最大限度地渗透到地表，减少小区的维护费用……

　　对于消费者来说，科技住宅的好处是不言而喻的，节能和环保的住宅也会让自己的居住运营成本下降许多，长远来看，科技住宅应该是被优先选择的。

　　推开桎梏大步向前

　　如今，人们对楼盘的一些概念性提法已经不再感兴趣了，而是转而对住宅的技术含量的关注，科技住宅的确成为了开发的一个新的热点。但科技住宅的开发必将会受到成本与经济发展两方面的制约，当一个开发商对科技住宅前期投入太高，却没有达到一定的价位以及消费量时，曲高和寡，必然不敢轻易尝试。

　　去年专程来杭参加绿色建筑论坛的一位专家曾举过生动的例子，现在都在提倡健康和节能住宅，我们大量的建筑师在建造节能住宅的时候，采用了很多成本和科技手段，采用中空玻璃，以及保温墙体，保温材料。前期规划设计中，开发商为此投入了大量的精力和成本。可以想象一下，住户在回家后肯定要开窗通风，开完窗以后就打破了保温，这样就得不到初期设计的节能要求。

　　我们到欧美发达国家去看，不管是别墅还是住宅，门窗一年四季都是紧闭的，很少看到门窗是打开的，但是室内的空气始终是保持健康、洁净的，实际上就是室内新风置换系统在起作用。当然，现在这种新风系统在许多高层公寓中大量使用，但起初它的推广就是“曲高和寡”。

　　衡量住宅科技成功与否的真正标准，应该是看它在功能上是否更贴近人们的需要，在技术上是否更具有先进性，在价格上是否更具有良好的性能价格比。欣盛房产副总经理李晓桃告诉记者： “我们一直有一个很主要的设计理念，就是要使这个系统的操作简便，即可操作性很强。现在这个系统应该说住户接受的程度是相当高的，他们都可以不用过多的培训就可以实现日常的操作。”

　　“其实多年来开发商对智能化系统的概念比较模糊，也不重视，一般都只是象征性地安装一两个智能子系统如安防报警、楼宇对讲之类的作为卖点吸引客户。因此我们现在还能很容易找出五六年前的住宅小区只是单一的普通楼宇对讲系统加防盗网的模式，与实际意义上的智能化住宅相去甚远。”李晓桃这样说道。

　　提起智能化的科技住宅，不少人会觉得这是高科技的产品，距离我们的日常生活还存在一定的距离。别以为解决了认知水平和使用习惯就万事大吉了。其实不然，有些症结就出在楼盘的后期维护上。

　　记者就听到了这样的抱怨—— 4年前杭州城西某小区交付后，单元门禁系统安全性能很高，住户需要刷门禁卡或者输入楼层号、房间号和密码才能从外部打开楼门，否则就只能从楼内开锁。这种设计本来是为业主提供了安全保障，可是因为物业疏于维护，门禁系统的按键经常失灵，住户被锁在楼外的现象时有发生。最终，这套投资不菲的门禁系统彻底停止使用，楼门终日敞开，任何人都可以自由出入。为此，业主和物业公司发生过多次矛盾，但问题迟迟没有得到解决。此外，少数楼盘科技设备质量差，运行故障不断，维修缺乏保证，最后只能停止使用。

　　维护管理是实现科技楼盘功能的另一关键。目前，多数有科技设备投入的住宅小区的各类系统尚在免费维护期内，日后若需付费维修保养，那对于物业管理公司来说又将会是一笔很大的开支。这一费用目前尚未能充分列入物业管理成本，如届时不能支付的话，故障系统几个月得不到修复，很可能以后就无法启用了。

　　包括建设部住宅产业司在内的有关部门多次指出，科技住宅用八个字来概括最为恰当，即“以人为本，科技为先”。

　　尽管现在科技住宅的建设还处于探索发展中，但是人们对于以智能、环保、节能为代表的科技住宅强烈向往，还是显而易见的。这种人居环境模式是未来楼盘开发的大势所趋。随着开发商认识水平的提高，消费者的意识加强，市场需求增多，相信科技住宅能成为人们今后对住宅的又一新标准。我们企盼更多的科技住宅能够尽早地真正走入百姓的生活。

　　感受现代化科技住宅

　　住宅科技项目带给人们更加人性、更科学、更时尚、更有现代都市节奏感的全新生活，包括分户式中央空调、太阳能集中供热系统、家居新风系统、循环管道直饮水及先进的家居智能化系统等科技、生态建设，为业主带来的是一种高安全、高舒适度的全新享受。

　　不管你在何处，都可通过网络连上社区的计算机信息系统，对社区的环境、设施、服务进行了解，可以看到社区环境、建筑等的实时图像，使你足不出户即可对社区有一个深入的了解。

　　在你每天离家上班时家中的空调、电力等均会调至节能状态，安防系统自动启动，你家中立即成了安全的堡垒，不论是谁试图闯入你家，防盗装置都会立即启动。

　　而当你下班回家时，你可在路上通过电话将空调、照明系统唤醒，将房间内温、湿度调至你想要的状态，甚至可以让自动化的厨具为你煮好咖啡。进入小区入口，如果你是业主，你将顺利通过；如果你是来访的客人，保安将通过可视楼宇对讲系统向业主确认你的身份。进入社区，保安将发放一张记录了你进入小区时间和访问业主房号的电子卡片，电梯上的智能系统将识别卡片信息，自动将你送到指定楼层，除此之外，你无法到达其他楼层。当你用个人卡打开家门后，就进入了一个舒适的环境，音响系统播出你喜欢的音乐，高清晰度电视正播放你喜欢的电视节目或者留言、日程安排等。

　　如果你需要在家中办公，你可通过小区的宽带网和你办公室的电脑连接，调用办公室的资料，使你在家中办公和在办公室一样方便。

　　你所在的社区周边防越界报警系统会将非法侵入小区的险情及时报告监控中心，家庭安防报警系统能随时探测到煤气泄漏、非法入侵室内等紧急情况，小区物业可及时接收到准确的报警地址、险情类别等信息，并且系统还可同时自动拉响警铃唤醒业主，或自动拨打住户手机等通讯设备告知住户；家庭自动化控制系统可以让业主通过电话、互联网等设备即时了解家电的运行状况及控制家电；闭路电视监控系统接入社区网站，业主即便远在千里之外，只要登录社区网站，即可随时看到社区和家里各个角落的情况，如需求助可随时得到物业的服务，老人、孩子单独在家也可无忧。