福州别墅市场井喷在即优质产品受消费者认可

　　近来，别墅市场风生水起。项目众多，有在售的建发领域、正祥橘郡、翠湖山庄、万科金域榕郡、丹宁顿小镇、唐乾明月；有即将销售的鼓山一号、北纬25N、融侨旗山别墅、三盛·托斯卡纳、融侨淮安别墅、融信·大卫城等，除此之外，还有类别墅产品，华润橡树湾、泰禾·红峪等等。有消息传出，市区以及闽侯板块仍有一些别墅地块正在酝酿之中。

　　有业内人士称，继2006年之后，福州别墅市场将再次迎来新一轮的“井喷潮”，而多区域不同品质、不同客群定位的别墅项目集中释放产生的影响力将会跨年，可以说，从2009年第四季度到2010年将形成“福州别墅品质双年展”。

　　新“别墅年”已然到来

　　2009年，福州楼市中小户型、平层大户接连登场，激活市场，但接下来，在福州的楼市中，别墅将会是主角。

　　本周末，融侨旗山别墅即将公开亮相，将以一场盛大的田园生活嘉年华掀开帷幕；五四北的北纬25N一期产品联排“安妮女王”半山湖墅即将公开，已开始接受咨询；闽侯板块的三盛·托斯卡纳营销中心，9月已在冠亚广场开放，接受咨询，而托斯卡纳的宣传造势已大势铺开；融侨淮安别墅亦在前期筹备中。

　　有消息传出，在市区内还有一个千亩的别墅项目亦在前期筹备之中，尚未正式公开；闽侯地块亦有一百亩别墅项目正在规划。愈来愈多的开发商对别墅地块产生了浓厚兴趣，本月23日即将拍卖的仓山螺洲别墅用地，据悉有多家地产公司有意向竞拍。

　　除了即将上市的别墅项目，目前福州在售的别墅项目，还有建发领域、正祥橘郡、翠湖山庄、万科金域榕郡、丹宁顿小镇、唐乾明月、鼓山一号等等，以及一些类别墅项目，例如在售的泰禾·红峪、待售的华润橡树湾等等。

　　“预计今年底到明年，福州别墅将会有十余个项目集中亮相”，零距离营销副总杨臻称，接下来，别墅市场将会是楼市的一大看点。“从体量上来看，2009年福州别墅的供应量约有200万平方米。

　　然而，到目前为止，才消化了20多万平方米，剩下的量是非常可观的”。

　　“与以往相比，别墅产品形态亦大不相同，有普通日居型的，有走顶级高端产品线的，特别在今年下半年面市的一些高端别墅在产品细节上对市场已售别墅将会形成超越性冲击。”心家泊地产总经理王铮称，多区域不同品质、不同客群定位的别墅项目上市，将会带给市场更加丰富的选择。而别墅带有“奢侈品”的性质，注定开发商在推盘及走量上是“慢工出细活”的，因此，别墅项目集中释放所产生的影响力是跨年的。

　　新竞争体系渐成

　　可以预见，继2006年之后，2009年将再次掀起福州别墅的新一轮“井喷高潮”，项目之多，竞争自然难免。那么，新一轮的别墅市场竞争会有何不同的特点？王铮称，一种新的竞争体系已在激烈的别墅产品竞争中逐步成型。

　　“别墅的购买群体，基本上具备多次置业经验，是最为理性的一群人，如今老套单调的卖点很难使他们动容”，王铮分析，大量产品入市使产品对比更加直观透明化，高端置业人群在多次仔细甄别品质后才会最终下定。因此，别墅的推广已不能用常规来思考，它的竞争将会体现在“纯粹性、舒适性、适应性、创新性”等几方面，王铮称之为新竞争体系。

　　“提倡别墅的纯粹性，这是部分别墅开发商最重要的课题”，正祥执行总裁江映辉称，早期的福州别墅市场大多数以独栋为主，随着城市开发，地价升高，产品形态多样，以联排为主的现代别墅出现，甚至还有些叠拼等类别墅产品。但纯别墅社区的高品质以及圈层的纯粹性优势仍在，因此，提倡纯粹性让别墅项目更具竞争力。

　　“别墅生活的第一阶段是基于对自然景观的高度占有而忽略对人居舒适性的关注，郊区别墅多以距离换取自然。在对常规外在资源比拼后，离尘不离城的城市别墅会在透明化竞争中凸显价值，如更便捷的交通，离地铁站的远近等”，王铮称，城市别墅与郊区别墅的舒适性之争，将会更加激烈。

　　此外，别墅如何体现出本土特色，如何体现个性化，而不是纯粹的舶来品，这种适应性竞争，以及别墅附加值的体现等，都让别墅之间的竞争更具内涵。

　　卖概念不如做产品

　　事实上，从目前以及即将推出的别墅产品来看，别墅营销经历了多年的“理念营销”后，如今已经开始回归“产品营销”时代。

　　“别墅早已不是以往的房子加空地了”，杨臻称，别墅只简单地提些概念或者环境，是不够的。

　　除了讲究户型外，在产品的智能化、建筑外观、社区服务的个性化，甚至是日后生活方式的营造等，都需格外用心。例如北纬25N，提出闽商回归的概念；融侨旗山别墅提出田园有机生活的理念等。

　　记者了解到，一些别墅开发商也已借鉴普通住宅的开发模式，推出体验式营销，先期打造实景体验区，别墅业主可亲临其境，让产品自己来征服别墅业主。

　　当然，有业内人士指出，目前推出的个别别墅项目，还停留在“理念营销”时代，在自身产品规划、面积、配套、定位上存在一定滞后性，未能有效满足市场需求。

　　但随着福州外来地产大鳄的进入，他们带来的先进开发理念，以及本土开发商的眼界增长，今后开发出的别墅将在注重“产品性营销”方面更具特长，亦更具竞争力。

　　值得一提的是，目前福州别墅的定价并不高，单价大多在一万多到二万多元的区间，一些中端别墅的总价与一些市中心或江景豪宅相当。从价位上来说，如何区分客源，或是争取客源，亦是别墅开发商面对的课题之一。那么，除了在产品上下工夫外，如何找准别墅前期定位，满足别墅消费群体个性化需求，需要别墅开发商再做努力。（东南网-海峡都市报 记者姚志梅)