住宅不实行智能化房子就不好卖

　　2000年，卖房必称“智能化”

　　2000年左右，
现任万年花城副总经理的黄玺庆已经做到信达行高管位置。据黄玺庆介绍，当时不少开发商卖房“言必称智能化”，只要不提智能化，房子就不好卖。“许多购房者都曾被开发商的智能化宣传所吸引，但当时所谓的智能化服务中不少都是概念性的设想，比如：回家前遥控开启空调给房间降温”，黄玺庆说。

　　北京华润房地产经纪有限公司副总经理蒋智生也认可黄玺庆的说法，他认为，世纪之交时期的住宅智能化在很大程度上只是开发商炒作的一个噱头，华而不实，没有多少实际内容。其实，当时出现住宅智能化热潮有一个很深的背景，即：IP经济的飞速发展。正是以网络技术为代表的高科技的广泛发展和应用给了开发商以充足的灵感。

　　1998年，北京推出三个信息化示范小区

　　其实，北京住宅小区智能化起步的阶段最早可追溯到1990年代初。当时，受国外智能住宅及电子屋理念的影响，智能建筑技术逐步延伸到住宅小区。1998年，北京市政府选择了北辰绿色家园小区、良乡西路园小区、中关村科技园区育新花园小区作为全市信息化示范小区进行了试点，取得了不错的效果。

　　其中，北辰绿色家园小区对小区智能化进行了三方面的建设，即：小区家居智能控制系统、小区智能化物业管理系统、社区综合信息服务系统。

　　该小区家居智能化是以电话、计算机、电视机等连成一体的综合信息服务平台。实现安全防盗、门禁、气体泄漏报警，遥控紧急求助等。而小区智能化物业管理，其任务是向小区内的每一个家庭提供公共服务设施，实施对小区内公共机电设备、设施等的集中监控和管理，对家庭三表自动采集与计费。社区信息服务网络平台则可以满足电子购物、网上医疗、网上图书馆等。

　　一些业内人士认为，如果仔细分析北京当年几个试点小区的智能化系统，其实已经非常契合后来出台的《细则》中的相关条款。此后一段时间，以门禁为代表的安防系统、以网络为代表的信息系统、以电子眼为代表的监控系统逐步走进更多的小区。

　　2003年，“智能化”标准出台杜绝炒作

　　鉴于住宅智能化标准的混乱，1999年12月，受建设部工程质量安全监督与行业发展司委托，建设部住宅产业化促进中心组织相关单位编制了《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》。建设部住宅产业化促进中心性能认定处袁政宇向记者表示，如今业内人士所提的《导则》多指2003年4月修订后的版本。

　　在2003年修订后的《导则》中，居住小区智能化被划分为一星级、二星级、三星级等三个标准，其中最基本的一星级标准便包括安防、管理与设备监控、信息网络等三个子系统。

　　《导则》修订稿的出台成为住宅智能化发展的一个分水岭。此后，京城许多开发商在进行相关配套建设时更为实际和规范，智能化也不再仅仅是一个炒作的概念。

　　未来热点将从“智能化”转向节能、环保

　　北京宏基世业房地产开发有限公司副总经理王振平认为，如今，住宅智能化仍在稳定发展，而且随着技术条件的进步，业主所能享受的智能化服务与当年起步时已不可同日而语。“但多数开发商之所以不再把智能化作为卖点，其中一个很重要的原因就是，住宅智能化的基本设施多数楼盘都已具备。”王振平说。

　　“对于北京多数小区而言，智能化设备基本包括安防、物管和网络系统。”王振平称，“现在房地产的热点是什么？当然是节能和环保。”

　　事实确实如此。无论是官方还是商界，如今在谈到房地产发展时，都在重复同一个话题：节能和环保。在今年3月份召开的首届国际智能与绿色建筑技术研讨会上，建设部部长汪光焘发表讲话称，中国将制定并强制推行更严格的节地节能节水节材，同时促进可持续发展。

　　黄玺庆认为，住宅智能化目前已步入理性发展的阶段，随着北京房地产市场的逐步规范和完善，通过炒作概念，提升房子销量的做法已经行不通了。当年一些开发商所推崇的高度智能化的生活方式有的已被证明短期内在技术硬件上难以实现；有的则需要业主另外埋单，比如在家中通过网络收看家庭影院。

　　在能源持续紧张的大环境下，开发商如果抛离“节能、环保”的前提，单纯发展智能化已没有多大意义，智能化只能是房地产发展的手段，节能、环保才是住宅建设的目标。

　　■大事记

　　●1980年代末，建设部编制《民用建筑电气设计规范》，开始涉及智能建筑的理念，提出了楼宇自动化和办公自动化。

　　●1997年11月，建设部颁布《1999- 2010年建筑技术政策》，智能建筑作为开发新技术领域的建筑产品纳入该文件的《建筑技术政策纲要》中。

　　●1997年、1998年，建设部发布《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》和《智能建筑设计及系统集成资质管理规定》。

　　●2000年上半年，建设部颁发了《智能建筑设计标准》、信息产业部颁发了《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》及《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》。

　　●2000年8月，建设部修改了《建筑物防雷设计规范》，增加了智能建筑弱电系统防雷及浪涌部分的内容，提出了智能建筑各种电子设备的安全措施，解决了在建筑中大量电子产品防雷及防止浪涌设备的破坏问题。

　　●2003年4月，建设部住宅产业促进中心推出了修订后的《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》。

　　■居住故事

　　安防系统误报虚惊一场

　　讲述人：金地格林小镇业主 黄先生

　　黄先生是土生土长的老北京人，2000年以前住在昆玉河一带，是公房。当时在家中能享受到的所谓智能化无非就是通过电话线上网，速度很慢，毫无乐趣可言。2000年，黄先生在望京买了第一套商品房，智能化设备开始多起来。

　　现在，黄先生住在亦庄地区的金地格林小镇，这个小区的智能化系统比较完备。前段时间，小区保安突然找到黄先生，询问家中有没有发生异常情况。原来，小区监控室发现黄先生家的报警器报警了。几名保安立即来到黄先生家附近查看，发现黄先生和爱人的车都完好无损，家中一切正常。经过检查，确定只是报警系统发生了故障。

　　黄先生说：“虽然虚惊一场，但可以证明这个小区的安防系统非常完备。住在这里让人很有安全感。回想起当年对智能化的理解，真是太幼稚了。现在看来，当年的这些噱头都已经成为大多数小区里必备的设施了，从这里可以看出北京十五年来建筑产品的变迁。”

　　■见证者说

　　住宅智能化历经三个阶段

　　讲述人：《智能建筑与城市信息》杂志社责编 崔海萍

　　我们杂志社的主要报道方向是智能建筑技术，日常工作中跟智能化住宅小区和智能技术公司接触较多。

　　根据我的理解，北京住宅小区智能化发展进程经历了三个阶段：1990年代初期，北京居民可在家中上网、看有线电视，智能化服务的范围还比较窄；到了1990年代末，智能化受到广泛关注，这时候北京住宅小区安全防卫系统逐步完善；智能化发展到现在，北京一些中高档小区的业主已经在享用配备现代化的物业管理系统，例如车库自动刷卡系统。其间，住宅智能化发展的一个很重要的事件是《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》的推出和修订。

　　对于开发商而言，住宅其实是自然文明和科技文明的结合体，所谓自然文明体现的只是住宅本身的功能，即一个“住”字；而所谓科技文明主要是指以网络技术为代表的高科技。

　　目前，北京住宅小区智能化系统仍未完全普及，一些小区虽然配置了相关硬件设施，但大多数时候只是摆设。其实，住宅小区智能化的普及以及升级有赖于相关技术的发展，业内人士普遍认为，随着房地产开发的进一步规范和技术发展的加速，最近几年北京住宅智能化将迎来新的发展高潮。