北京:豪宅投资半年成交总金额逾千亿元

http://www.wuliannanjing.com 2015年09月26日        
    “金九银十”成色消褪,但京城豪宅投资依然保持热度。9月下旬,龙湖旗下的高端别墅“颐和原著”正式开放;公司内部人士介绍,首批供应的35套别墅已认购20余套,平均总价在6000万元以上。北京另一高端公寓项目“唐宁ONE”,在9月底推出的400平米精装大宅,均价已涨至40000元/平米,开盘便告售罄。

    易居房地产研究院10月13日公布的数据显示,9月份,北京新盘豪宅项目成交金额逾60亿元。而据业内权威报告估算,今年3月以来,北京总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额超过1100亿元。

    市场权重增大

    8月以来,京城楼市开始整体降温,但豪宅市场成交随着供应放量而持续井喷。“往年,别墅项目的年销售量一般在50-60套,但今年,很多项目两三个月就能达到这一水平。9月份,御墅二期开盘销售近两亿,较前期明显放大。”御墅项目销售负责人牛霆告诉中国证券报记者。

    9月份,包括太阳公元、远洋万和城、亿城西山华府在内的北京十大高端住宅项目累计销售38.3亿元;十大别墅项目累计销售13.89亿元;加上北京财富中心、钓鱼台七号院、西绒线26号等单价排前十位楼盘的销售金额,北京新盘豪宅项目成交金额逾60亿元。同期,北京新建商品住宅的成交量为232.59亿元。豪宅的市场权重超过25%。

    普通住宅的缩量和高端住宅的放量,导致京城豪宅的月度成交占比节节攀升,市场份额逐渐扩大。中原地产提供的2009年北京市豪宅月成交占比数据显示,今年春节过后,以高端公寓和别墅为主的豪宅成交占比逐月上升,其中,3月份占比为9.4%,而到8月份成交占比已升至20.6%,9月份进一步攀升至25.7%。

    亚豪机构统计数据显示,9月北京开盘项目为48个,其中,别墅、公寓、花园洋房等项目达28个,占总开盘项目的比重达到了58.3%。这表明,在地价不断上涨的背景下,京城楼市高端化趋势日益显现。未来楼市将出现高档商品房与低价位远郊商品房两极分化的现象。

    监测数据显示,9月开盘的48个项目整体销售率为35.5%,环比下降14.9个百分点。9月销售率高于50%的项目有14个。销售情况较好的项目有两类,一类是套均总价超过300万的高端项目,包括中心城区的高端公寓和远郊别墅;另一类则是套总价在60-80万间的远郊项目。

    投资需求主导

    “购买我们别墅的人士,基本是二次或三次置业,他们往往已经拥有别墅或其他高端房产;再次购买别墅,一方面是为了体验新的产品和环境,但更重要的目的是保值投资。”苏园项目销售经理坦言。

    业内专家分析,5月以来,北京豪宅市场趋热,有多方面的原因:限外令的解除,释放了一大部分境外高端人士的购房需求;而信贷政策放松和通胀预期,也推动国内的富人纷纷入市购买房产。投资主导的需求大量释放,促进了京城豪宅市场的活跃。

    世邦魏理仕报告指出,目前投资高端物业的人群,普遍存在“对通胀预期的担心”。而相比经济型别墅,高档别墅因具备多重稀缺资源,产品附加价值往往较高,因而更具投资价值。市场人士指出,别墅等高端项目热销的主要原因是这些项目具备多重稀缺资源。

    21世纪不动产分析师孟奇则分析,别墅开发用地早已禁批,其占有的自然资源本身稀缺;其他低密度物业形态由于土地供应的约束,价值也日益凸显。另外,定位明确、设计独特、配套完善的产品,因具备良好的人文环境,因此具有更高的附加值。而部分顶级项目所具备的人文象征、历史底蕴和身份认同,其价值并非“稀缺”所能涵盖。

    专家指出,1997年亚洲金融危机中,香港半山的豪宅虽然也受到影响,但相比于其他形态的物业,豪宅更具抗跌性;而当经济复苏时,豪宅市场回升的幅度也相对较大。别墅等豪宅项目因具备较好的保值功能,现在正日益成为高端人士进行资产沉淀和储蓄转移的手段。

    从购买客群看,豪宅投资的主力主要有两类:一是国内新贵阶层,包括企业家、金融高管、演艺明星、山西、内蒙古等资源型地区的企业主等。润泽庄园营销总监张昊表示,“年初到现在,购买千万级别墅的投资型买家明显增长,他们购买豪宅类似于储蓄。”另一类则是“海归”及港澳人士。他们因工作需要在北京购买豪宅多侧重居住享受。

    “泛豪宅化”竞争加剧

    不过,普通住宅市场调整,也开始带动豪宅市场下行。“金融危机逐渐平息后,富人的投资手段又将日益多元化。目前,豪宅投资已有所降温。”万通地产董事长冯仑昨日在接受中国证券报记者采访时表示。

    据亚豪机构统计显示,目前,北京实际成交单价超25000元的项目共有64个,占到了在售项目总量的20%左右。在供应量增大的背景下,豪宅市场也开始出现分化,产品竞争逐渐加剧。业内资深人士透露,位于北京燕莎商圈的合生霄云路8号,近期销售不太理想,客户退房现象较为严重,其中一大原因是项目内多数房源的车库配比仅为1:1,远不能满足2000万元房产购买力人群的需求。

    9月以来,豪宅项目的实际成交价格平均为开发商报价的85%。说明豪宅项目存在着比普通住宅项目更高的议价空间。

    东方夏威夷销售总监李小龙认为,目前,京城千万级豪宅供应放量,这些项目要吸引高端置业人群的关注,必须通过品质升级来符合市场和客户的需求。

    最新数据显示,三季度,北京住宅期房最高均价为76758元/平米,高档楼盘整体销售不错,但部分性价比低的楼盘开始滞销。9月份多个高端楼盘开始打折促销,预计四季度高端楼盘供应集中释放后销售将出现明显分化。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析,目前,土地交易价格居高不下,“天价地王”屡被刷新,开发企业为追逐较高的利润回报,必然会更多选择开发高端住宅产品,楼市商品房供给可能出现“泛豪宅化”倾向,预计2010年后,北京豪宅市场竞争将愈加激烈。

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